El nuevo esquema de créditos hipotecarios impulsado por el Gobierno ya permite hacer números concretos sobre cuánto debería ganar una familia para acceder al financiamiento. Según una simulación difundida por el Ministerio de Economía, para obtener un préstamo equivalente a US$ 80.000 se necesitarían ingresos netos mensuales por $3.460.391, bajo las condiciones utilizadas en el ejemplo oficial.
La clave está en la relación entre la cuota y los ingresos: el pago mensual no puede superar el 25% de los ingresos netos del grupo familiar. Los valores se pensaron para un caso concreto: una pareja en la que cada integrante cobre alrededor de $1,7 millones de bolsillo por mes podría alcanzar el nivel requerido para solicitar un crédito de ese monto.
Cuánto hay que ganar para pedir US$ 80.000La simulación de Economía parte de una propiedad valuada en US$ 106.667. El préstamo cubriría el 75% del valor de la vivienda, mientras que el comprador debería aportar el 25% restante con fondos propios.
En el ejercicio oficial, el crédito equivale a $120.920.000, unos US$ 80.000 al tipo de cambio utilizado para la simulación. El cálculo no contempla el dinero necesario para completar el 25% restante ni otros gastos asociados a la operación inmobiliaria.
Los principales números del ejemplo son:
Valor de la propiedad: US$ 106.667.Monto financiado: 75%, equivalente a unos US$ 80.000.Plazo: 25 años.Tasa: UVA + 7%.Cuota inicial: $865.098.Ingreso neto requerido: $3.460.391 mensuales.De cuánto sería la primera cuotaCon un plazo de 25 años y una tasa de UVA + 7%, la primera cuota del préstamo sería de $865.098. Precisamente, ese monto equivale al 25% de los $3.460.391 de ingresos mensuales que Economía estableció como necesarios en su simulación.
Sin embargo, los $865.098 corresponden únicamente a la cuota inicial. No se trata de una cuota fija durante los 25 años: al ser un crédito ajustado por UVA, tanto el capital como los pagos en pesos se actualizan a lo largo del tiempo.
Cómo funcionará el nuevo programa hipotecarioEl ejemplo fue presentado como parte del «Programa de licitación de Plazos Fijos con destino a crédito hipotecario», que movilizará hasta $2 billones. El mecanismo utilizará recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES para constituir depósitos a plazo fijo en bancos y generar fondeo destinado específicamente a nuevas hipotecas.
Los recursos deberán utilizarse para créditos otorgados a personas destinados a la adquisición, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda. Cada licitación será por $200.000 millones y tendrá dos alternativas: un tramo a un año con una tasa mínima de UVA + 2,50% y otro a cinco años con una tasa mínima de UVA + 4,50%.
Los bancos tendrán 90 días para prestar el dineroEl programa establece que ninguna entidad podrá ofertar por más del 20% del monto disponible en cada licitación. Una vez constituidos los depósitos, los bancos tendrán 90 días corridos para transformar esos recursos en créditos hipotecarios.
El objetivo es ampliar el fondeo de largo plazo del sistema financiero y, de esa manera, aumentar la disponibilidad de préstamos para vivienda. El esquema no implica que la ANSES entregue directamente los créditos: los préstamos continuarán siendo otorgados por las entidades financieras participantes.
Tasas, plazos y monto máximo de los nuevos créditosEl Gobierno también estableció límites para las condiciones que podrán ofrecer los bancos con estos recursos. La tasa no podrá superar UVA + 7,50%, mientras que los préstamos deberán tener un plazo mínimo de devolución de 15 años. El ejemplo oficial de UVA + 7% y 25 años es, por lo tanto, una de las combinaciones posibles dentro del programa.
Además, cada préstamo tendrá un límite equivalente a 150.000 UVA. Los bancos deberán respetar simultáneamente el techo de tasa, el plazo mínimo y el monto máximo, aunque las condiciones finales para cada cliente dependerán de la evaluación crediticia y de los ingresos que pueda demostrar.