Entre Palermo y Belgrano comenzó a consolidarse un competidor que atrae cada vez más a jóvenes, parejas y familias que buscan vivir en el corredor norte sin pagar los valores más altos de la Ciudad. Se trata de Colegiales, un barrio que en los últimos años sumó cafeterías, restaurantes, espacios verdes y una fuerte cantidad de desarrollos inmobiliarios.
Una de sus microzonas, popularmente denominada «Chacagiales» por su vínculo con Chacarita, fue incluso elegida en septiembre de 2026 como la más «cool» de Buenos Aires y quedó en el puesto 22 a nivel mundial en un ranking de la revista Time Out.
Colegiales: cuánto cuesta el metro cuadrado
El crecimiento de la demanda ya se refleja en los precios. El valor promedio de venta en Colegiales ronda los US$ 3.091 por m², todavía por debajo de Belgrano, con US$ 3.290; Núñez, con US$ 3.399; Palermo, con US$ 3.437; y muy lejos de Puerto Madero, donde alcanza los US$ 6.148.
«Frente a Palermo y Belgrano, compite por precio: un producto equivalente cuesta entre 10% y 15% menos por metro cuadrado, y el entorno es más tranquilo», explicó Nahuel Achával, coordinador de emprendimientos de Toribio Achával, en declaraciones a La Nación.
La diferencia ayuda a explicar el perfil de los compradores. Según los especialistas, predominan personas de entre 28 y 45 años, parejas jóvenes y familias con hijos que valoran las calles arboladas, los espacios verdes, la conectividad y la posibilidad de mantenerse cerca de Palermo y Belgrano.
Por qué se convirtió en uno de los barrios de modaLa transformación no responde solamente al mercado inmobiliario. Colegiales conservó buena parte de sus casas bajas, PH y calles tranquilas mientras incorporó cafés de especialidad, restaurantes, estudios de diseño, propuestas culturales y nuevos espacios públicos.
«Se volvió cool de una manera bastante orgánica, sin perder su espíritu barrial», señaló Gabriela Goldszer, CEO de Ocampo Propiedades, a La Nación. El Mercado de las Pulgas, los antiguos edificios industriales reciclados y la cercanía con Palermo Hollywood y Chacarita potenciaron ese cambio.
Los especialistas también observan un «derrame natural» desde Palermo y Belgrano. Sin embargo, la diferencia respecto de años anteriores es que Colegiales dejó de ser visto únicamente como una alternativa más económica y comenzó a funcionar como un destino residencial con identidad propia.
Las zonas más buscadas de Colegiales
El barrio presenta perfiles muy distintos según la ubicación. El área cercana al Mercado de las Pulgas, Dorrego y Álvarez Thomas concentra buena parte de la renovación gastronómica y creativa, mientras que el corredor de Federico Lacroze, Olleros y Cabildo se destaca por su conectividad, comercios y servicios.
En líneas generales, el mercado identifica cuatro sectores con características propias:
Mercado de las Pulgas, Dorrego y Álvarez Thomas: perfil gastronómico y creativo, con fuerte conexión con Palermo Hollywood y Chacarita.Federico Lacroze, Olleros y Cabildo: mayor conectividad, comercios, transporte y cercanía con Belgrano.Conesa, Zapiola, Freire, Crámer y Enrique Martínez: el corazón más residencial, con casas, PH, árboles y mayor presencia de familias.Estación Colegiales y Parque Ferroviario: una zona en transformación impulsada por nuevos espacios públicos y desarrollos residenciales.La demanda está concentrada principalmente en compradores que quieren mudarse al barrio y no exclusivamente en inversores. Según Achával, entre seis y siete de cada diez compradores adquieren una propiedad para vivir allí.
El boom de edificios nuevos y qué puede pasar con los precios
La transformación también puede medirse por la construcción. Un relevamiento de Reporte Inmobiliario contabilizó 63 emprendimientos nuevos y 128.005 m² en desarrollo en una parte de Colegiales, frente a los 48 proyectos y 89.068 m² registrados un año antes.
El metro cuadrado de las unidades nuevas promedia US$ 3.487, un 9,27% más que el año anterior. Entre la oferta aparecen desde monoambientes hasta departamentos tipo casa de tres, cuatro y cinco ambientes con jardines o terrazas, orientados especialmente a familias.
El escenario, sin embargo, no será uniforme en todo el barrio. La cercanía a parques, avenidas, colegios y polos gastronómicos, junto con la calidad de cada desarrollo, tendrá cada vez más peso sobre los precios. Colegiales ya dejó de ser un barrio por descubrir, pero todavía conserva uno de sus principales atractivos: combinar el perfil del corredor norte con valores inferiores a los de sus vecinos más cotizados.