Federico González Rouco, economista de Empiria Consultores y especialista en el mercado inmobiliario, analizó el anuncio del Gobierno de destinar fondos del FGS al financiamiento hipotecario. Explica por qué la medida fue «la más ágil» entre las opciones disponibles, cuántos créditos podría generar, qué bancos podrían bajar sus tasas por la mayor competencia y por qué el nivel del dólar al tomar el crédito es clave a la hora de decidir.
-¿Cómo evalúa el anuncio del Gobierno de usar fondos del FGS para créditos hipotecarios?
-De todas las opciones sobre la mesa, fue la más ágil, la que más rápido se podía implementar. Ojalá sea un primer paso para después hacer otras cosas, pero creo que es una buena noticia. Ayuda a que empiece a desarrollarse un poco más el mercado de hipotecas en Argentina, que viene muy retraído, de lejos el menos desarrollado de la región.
-¿De cuánto dinero y cuántos créditos estamos hablando?
-Son $2 billones, con los que se podrían fondear unos 20.000 créditos. Lo que no está claro es en cuánto tiempo se va a implementar todo esto. Si son $2 billones en dos años, no está mal, pero es poco. Si son en los próximos cuatro meses, es un montón.
-¿Cómo se va a ir desembolsando ese fondeo?
-Si arranca la primera licitación la semana que viene, como dijo Caputo, y suponiendo que todas son similares, habría unas diez licitaciones en total. Cada una tiene un tiempo de implementación, desde que se fondea hasta que se descarga la plata, de unos 60 o 70 días. Calculo que esto va a ser un proceso de entre seis y ocho meses como mínimo. Si en ese lapso se descargan 20.000 créditos, está muy bien, aunque también depende de la demanda: en los últimos meses varios bancos ya no dicen tener problemas de fondeo, sino menos demanda de la esperada.
-¿Qué bancos cree que bajarán sus tasas?
-No me imagino a los bancos que hoy están prestando —Nación, Francés, Ciudad y algunos más— bajando más sus tasas, porque ya están en niveles del 7%. Lo que sí me imagino es que los que hoy no prestan, en 9,5% o 10%, bajen hasta el 7,5%. Eso daría no solo más crédito, sino más descentralizado, con más bancos prestando, para que uno pueda comparar ofertas.
-¿Qué debería mirar hoy alguien que está pensando en sacar un crédito hipotecario?
-Lo que importa no es el nivel general de inflación, sino el salario real: si tu ingreso le gana o pierde a la inflación. Tampoco me preocuparía tanto por el primer o segundo año, porque esto es a 15 o 20 años. La tasa importa —cuanto menor, mejor— y hay algo a tener en cuenta hoy: el nivel del dólar al arrancar el crédito.
-¿Por qué es importante el nivel del dólar al arrancar el crédito?
-Porque define si la relación entre el valor del inmueble y la deuda se mantiene, cae o sube. Uno arranca debiendo, por ejemplo, el 75% del valor del inmueble. Ese porcentaje surge de comparar un inmueble con precio en dólares, relativamente poco volátil, con una deuda que ajusta por inflación (UVA). Si hay un salto del dólar muy por encima de la inflación, ese 75% baja rápido; si pasa lo contrario, sube. Hoy, con el dólar en torno a $1.500, es difícil que en los próximos años esté, ajustado por inflación, por debajo de ese nivel. Por eso creo que es un incentivo para ir a buscar el crédito ahora.
-¿Cree que esta será la única medida de este tipo o vendrán más?
-Para lo que resta de este año y para 2027 ya alcanza con esto para tener impacto. Me imagino que va a ser el fuerte de este año y después se verá, dependiendo del resultado electoral, porque ahí se abren escenarios distintos para el crédito hipotecario.
-¿Puede esta medida tener un efecto colateral sobre la construcción?
-Indirectamente sí. El que vende su departamento a quien saca el crédito no sabe qué hacer con esa plata: puede guardarla, jugarla o invertir en otro inmueble, quizás en un pozo. Además hay una oportunidad concreta: orientar una porción de esta línea —un 20% o 30%— directamente a proyectos en desarrollo. El Gobierno ya habilitó hace dos años la «hipoteca del futuro», con registración de boletos; falta operativizarla.
-En la práctica, ¿le conviene hoy a alguien que alquila pasarse a una cuota de crédito?
-Creo que sí, siempre partiendo de la base de que a esa persona le interesa ser propietaria. Comparando la cuota con el alquiler, en general están en niveles similares. Pero hay un punto técnico: en rigor no hay que comparar el alquiler con toda la cuota, sino con la parte de interés de la cuota, porque el alquiler es como pagar solo interés, mientras que en la cuota una parte es capital, un ahorro propio. En los primeros años esa parte de interés es alta —70% u 80% del total—, pero baja con el tiempo, así que la brecha entre alquiler y cuota se amplía cada vez más a favor de comprar. En términos de patrimonio, el crédito es mucho mejor.