Por Gonzalo Carrera (*) y Laura Vernelli (**)
El pasado miércoles el gobierno anunció que pondrá a disposición de los bancos $ 2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) a través de plazos fijos a 1 y 5 años, con el objetivo de fondear el crédito hipotecario. La tasa mínima que pagará el FGS por esos depósitos será de UVA +2,5% (a 1 año) y UVA +4,5% (a 5 años). Con esos fondos los bancos podrán otorgar hipotecarios a una tasa máxima de UVA +7,5% para créditos de 15 a 25 años.
La medida podría fondear el equivalente al 25% del stock de crédito hipotecario actual y a casi la mitad de lo otorgado en 2025, beneficiando potencialmente a entre 10 y 20 mil familias. A través del incentivo a la demanda, el gobierno busca que mejore la rentabilidad de la construcción y, con esto, pueda reactivarse un sector que viene golpeado en los últimos años. ¿Lo logrará?
Veamos cuál es el panorama del sector. Desde 2023 hasta mayo de 2024, la actividad de la construcción privada cayó 30%, mientras que la construcción agregada 37% (incluye obra pública). Desde entonces inició una recuperación lenta: hasta junio de este año, la actividad privada sólo mejoró 11% y la agregada 22% respecto del piso. Pero la mayor parte de la mejora se concentró en la segunda mitad de 2024 y queda aún lejos del pico de 2023.
Este proceso se tradujo en un fuerte ajuste por cantidad (y no por precio) del trabajo en el sector. Se perdieron casi 100 mil empleos privados formales desde el pico de 2023 hasta mediados de 2024. Desde entonces se recuperaron sólo 7 mil, dejando una pérdida neta de 93 mil empleos. Paradójicamente, los salarios reales de quienes lograron sostener sus trabajos sí recuperaron los niveles de mediados de 2023.
¿Puede el FGS sacar a la construcción del pozo? – EE
¿Por qué la construcción no se recupera? Dos canalesRentabilidad en niveles bajos Tomando el precio promedio del mercado (departamentos usados, a estrenar y pozo) en dólares al CCL, el índice Q -relación entre el precio de venta del m2 y su costo de construcción- cayó 48% desde 2023 y quedó 32% por debajo de su promedio histórico. Para el segmento de pozo, estas cifras descienden a 39% y 18%, respectivamente.
¿Puede el FGS sacar a la construcción del pozo? – EE
Esta merma en la rentabilidad se explica por la convivencia de dos fenómenos. En primer lugar, se encareció el costo de construir el m2 por la apreciación cambiaria. En CABA hoy cuesta 118% más que en 2023, rozando los máximos de 2017. En el Gran Buenos Aires -relevante para el desarrollo de barrios privados- se encareció 122% aunque todavía está 33% por debajo de 2017.
En segundo lugar, el precio de venta presenta una situación heterogénea. El m² de un departamento de pozo está en máximos recientes (superó por 3% su pico de 2018). Sin embargo, los departamentos usados y a estrenar continúan 18% y 5% por debajo de sus récords de 2018. Pero esta diferencia no se explica por el poder adquisitivo: la capacidad de compra de m² casi se triplicó desde 2023 (producto de la apreciación cambiaria) y quedó a sólo 5% del máximo de 2017.
La diferencia central con 2018 es el crédito. La venta de departamentos usados y a estrenar depende del hipotecario, que hoy se encuentra en 0,8% del PBI, todavía lejos del 1,4% de 2018 y, más lejos aún, del 6% de comienzos de 2002. El desarrollo en pozo, en cambio, cuenta con financiación propia por fuera del sistema bancario, con aportes de desarrolladoras y constructoras.
A esto se suma que el proceso de otorgamiento de nuevos créditos se ralentizó en los últimos meses: pasaron de US$ 360 millones mensuales en octubre pasado a US$ 160 millones en julio. Aquí es donde entra a jugar un rol importante la medida anunciada esta semana, que busca recomponer el flujo de crédito otorgado a las personas.
¿Puede el FGS sacar a la construcción del pozo? – EE
Menos obra públicaEl segundo freno a la reactivación de la construcción es la obra pública. El gasto de capital consolidado (Nación + Provincias) se derrumbó de 3,3% a 1,8% del PBI entre 2023 y 2025. El ajuste fue mayor en Nación, que redujo su aporte de 1,2% a apenas 0,3% del PBI. En las provincias pasó de 2,1% a 1,5% en ese lapso.
Durante el año pasado existió una recuperación de la obra pública motorizada por las provincias, pero transitoria por el contexto electoral. Esto puede evidenciarse en el consumo de insumos ligados a obra pública: en particular, el asfalto llegó a subir 88% desde el piso de mayo de 2024 hasta octubre de 2025, y pasadas las elecciones, disminuyó 20%.
Hacia adelante, la apuesta del Gobierno para sustituir el gasto en obra pública nacional, o al menos una parte, es la privatización de la red vial. Estos serán más de 9.000 km ya adjudicados a operadores privados, que desde finales de septiembre estarían en obra.
Sin el crédito no se puede, pero con el crédito sólo no alcanzaHasta ahora, el esquema vigente permitió una reactivación lenta e incompleta, liderada por el segmento que se financia fuera del sistema bancario (el pozo) y la obra pública provincial (al menos en contexto electoral). Según la mirada del sector, la perspectiva tampoco es buena: en la última encuesta de Indec, apenas 12% espera que la obra privada aumente en los próximos tres meses y el 71% cree que no variará. Para la obra pública, el 53% no espera cambios y el 29% prevé una nueva caída. Es decir, el estancamiento prevalecería.
En este contexto, el anuncio del FGS podría reactivar paulatinamente la venta de viviendas usadas y a estrenar, el segmento más rezagado en precio. La dirección es la correcta y apunta a atacar el problema de la falta de fondeo de largo plazo para los bancos, una de las falencias centrales para la recuperación del crédito hipotecario. Pero aún la magnitud anunciada cubre una pequeña fracción del mercado: para que el impacto llegue a mover precios, mejore la rentabilidad del sector y estimule nuevas inversiones habría que expandir significativamente el monto de fondeo. A su vez, estos procesos no son inmediatos.
Del lado de la oferta, la privatización de la red vial podría aportar una recuperación de la construcción en el margen. Sin embargo, hoy lo más probable es que los costos en dólares continúen altos en los próximos meses, limitando la expansión del sector. Por esta razón, el crédito hipotecario puede empezar a corregir el precio relativo del m2, pero parece que solo no alcanza para sacar a la construcción del pozo.
(*) Economista Senior de Equilibra
(**) Economista de Equilibra