La media sanción que obtuvo en el Senado el proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada abre un nuevo escenario para propietarios e inquilinos: la iniciativa busca acortar los tiempos judiciales para recuperar inmuebles por falta de pago, vencimiento del contrato u ocupación irregular. El texto impulsado por el Gobierno de Javier Milei deberá pasar ahora por Diputados, donde el oficialismo pretende convertirlo en ley antes de fin de año. El proyecto forma parte del paquete de reformas sobre propiedad privada que el Ejecutivo viene impulsando desde marzo. El Economista: los cambios impulsados por el Gobierno en materia de desalojos
Desalojo por falta de pago: cuándo puede iniciarseUno de los puntos centrales es el procedimiento frente a un inquilino moroso. La iniciativa mantiene la intimación previa: ante la falta de pago, el propietario deberá reclamar formalmente la deuda y otorgar un plazo mínimo de 10 días corridos desde la notificación para que el inquilino regularice su situación. Cumplido ese período sin que se haya pagado, quedará habilitada la acción judicial de desalojo. No significa que el inquilino pueda ser desalojado físicamente a los 10 días, sino que ese plazo habilita el inicio del proceso judicial.
El cambio más importante está en lo que ocurre después. En lugar de tramitar mediante un proceso ordinario, la causa podrá avanzar por la vía sumarísima, diseñada para reducir los tiempos judiciales. Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, explicó en diálogo con La Nación que un juicio ordinario puede demorar entre un año y medio y dos años como mínimo, mientras que con el nuevo esquema podría resolverse entre cuatro y seis meses. La problemática de la mora y los pasos legales que actualmente deben seguir los propietarios ya había sido abordada por El Economista en esta guía sobre qué hacer cuando un inquilino deja de pagar.
Qué pasa si terminó el contratoLa situación cambia cuando el motivo del desalojo es el vencimiento del contrato. En ese supuesto no sería necesario atravesar los 10 días de intimación previstos para la deuda. «Termina el contrato el día 30 y el primero del mes siguiente podés arrancar el juicio. No hay obligación de intimación», explicó Abatti a La Nación. El especialista recomendó, además, que los contratos establezcan expresamente el día y la hora en que finaliza la locación para evitar controversias posteriores.
El proyecto también habilita al propietario a solicitar la entrega anticipada del inmueble antes de la sentencia definitiva, tanto por falta de pago como por vencimiento contractual. Para hacerlo deberá presentar una caución juratoria, es decir, asumir legalmente la responsabilidad por los eventuales perjuicios que pudiera ocasionar si posteriormente se determina que la medida no correspondía. En cualquier caso, el propietario no podrá desalojar al ocupante por sus propios medios: seguirá siendo necesaria la intervención de un juez.
Multas para propietarios y uso de la fuerza públicaEl texto incorpora, al mismo tiempo, una protección frente a posibles abusos. Si se comprueba que el propietario consiguió la desocupación inmediata ocultando que el alquiler estaba pago o falseando las condiciones reales del contrato, el juez podrá imponerle una multa de hasta 10 veces el valor del último alquiler, que será cobrada por el inquilino afectado.
Además, el mandamiento de lanzamiento podrá autorizar expresamente el uso de la fuerza pública, el allanamiento y la apertura de cerraduras, incluso cuando el inmueble aparentemente se encuentre desocupado. El oficial de Justicia también podrá designar depositarios para los bienes muebles encontrados en la propiedad. El debate sobre los desalojos lleva años en la agenda: El Economista ya había analizado los casos en los que recuperar una vivienda podía demorar varios años.
Qué falta para que los desalojos exprés entren en vigenciaPor ahora, ninguno de estos cambios está vigente: el proyecto tiene media sanción del Senado y todavía debe superar Diputados. Además, parte de la reforma procesal modifica el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, con aplicación directa en la Ciudad de Buenos Aires; para extender determinadas modificaciones procesales a las provincias será necesario que cada jurisdicción las incorpore a su legislación.
En síntesis, las claves para los alquileres son: 10 días de intimación previa ante falta de pago; posibilidad de iniciar inmediatamente el proceso cuando vence el contrato; juicio sumarísimo; entrega anticipada bajo caución juratoria; y sanciones de hasta 10 alquileres para propietarios que obtengan una desocupación ocultando información. El objetivo es reducir procesos que actualmente pueden extenderse durante largos períodos, aunque la recuperación de la propiedad continuará dependiendo de una resolución judicial. La discusión ocurre además en un mercado inmobiliario atravesado por importantes cambios regulatorios, entre ellos las recientes modificaciones impositivas para las viviendas destinadas al alquiler que explicó El Economista.